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泛海控股过昭关:从地产到金融并不容易

2013年泛海控股来自房地产行业收入占比78.25%,金融证券行业收入占比17.97%。此时的泛海控股是不折不扣的房地产开发商。日前,泛海控股公布了2019年上半年财报,财报显示,来自金融行业的收入为41.1亿,来自房地产行业的收入为10.49亿,金融行业收入占比接近80%。5年多过去了,泛海控股业务构成已经发生了翻天覆地的变化。2016年,泛海控股营业收入曾一度高达247亿,2018年收入已经腰斩。


泛海控股的发展就如同中国房地产行业的缩影:从草莽走向黄金年代,又迎来了众人口中的白银时代。






房地产:卖、卖、卖


2019年上半年,泛海控股出售了北京泛海国际居住区 1 号地块以及上海董家渡项目,融创以148.87亿接手。将北京项目和上海项目出手后,泛海控股房地产业务仅仅局限在武汉,公司房地产业务比重大为下降。


这一切的变化来自2014年的战略转型,为摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式,泛海控股开始大力发展金融、战略投资等业务板块,力图将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。


“卖子”之后,泛海控股上半年实现营业总收入51.70亿元,同比增长1.60%,实现归属于上市公司股东的净利润17.37亿元,同比增长30.28%。但是尽管泛海控股总营收和净利润双双上升,但其归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.24亿元,同比减少190.63%。助力泛海控股净利润上涨的主要来自卖资产的收入。






金融业务落子 监管政策趋严


以地产转道金融,泛海控股已走过5个年头。从业务来看,泛海控股通过内部整合与外部收购方式,逐渐涉足到证券、信托、保险等金融领域,并相继拿下多张金融牌照。


据泛海控股官网介绍,目前其已实现控股民生证券、民生期货、亚太财险、民生信托,并全资申请设立民生基金、民金所及民生融资担保有限公司,以及作为主要发起人拟设立亚太再保险、亚太互联网人寿。


2019年上半年,泛海控股金融业务实现营业收入达41.96亿元,较去年同期的39.6亿元,增长5.96%。其中,保险行业实现营收19.94亿元,同比增长15.85%;证券行业营收为14.16亿元,同比增长147.11%;信托行业营收为7亿元,同比减少57.63%。





2019年上半年泛海控股收入构成





不过由于近年来股市低迷,而且金融监管趋严,泛海控股金融业务收入稳定性较差。2017年,泛海控股信托业务收入33亿。今年由于受资管新规影响,信托业务遭遇腰斩,其营业收入及净利润双双下降。据半年报显示,泛海控股上半年信托业务营收约7亿元,同比减少57.36%,毛利率也同比减少25.88个百分点至45.86%。


而作为“三驾马车”之一的战略投资业务,出现了“募资难”、“退出难”及“一二级市场倒挂”等情况,发展并不理想,作为承担战投任务的平台中泛集团上半年营业收入只有2.63亿,亏损4.46亿。






债务压力山大


随着大幅度出售地产业务,泛海控股的有息负债规模从2018年底的1102.51亿下降至756.52亿。不过泛海控股也坦承,部分债务集中到期压力仍然存在。


半年报显示,泛海控股短期借款为164.98亿,一年内到期的非流动负责144.27亿,而目前泛海货币资金仅有199.38亿,缺口超过100亿。






今年上半年的净经营性现金流也不尽如人意。根据半年报显示,除投资活动产生的现金流量净额同比增长174.19%至54.04亿元之外,泛海控股经营活动产生的现金流量净额同比减少63.16%至15.37亿元;筹资活动产生的现金流量净额同比扩大负增长至-54.11亿元。


在房住不炒、金融行业“去杠杆”的政策之下,泛海传统主业房地产和作为转型主攻方向的金融业务均属强监管行业。随着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售,未来合约销售将主要依赖泛海控股在武汉的项目。而在现金余额对短期债务的覆盖依然疲软的情况下,泛海控股将持续面临流动性趋紧和较大的再融资压力。金融服务业务板块可能小幅增长,但收入和现金流将不足以支持公司偿还债务。


对泛海控股来说,从房地产到金融,要渡过这一关并不轻松。

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